Material gratuito · Due diligence rural
48 verificações antes de assinar a compra de uma fazenda
A matrícula é o ponto de partida da compra, não a linha de chegada.
O passivo que o comprador herda quase nunca está no registro: a dívida de quem vendeu antes do vendedor, a indisponibilidade não averbada, o direito minerário sobre a área. Reunimos o que verificar, onde consultar, e por que cada item importa.
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Material produzido por Pedro Pavoni Neto Advocacia, escritório no Norte Pioneiro do Paraná desde 1985.
Se o tempo for curto, comece por estes seis
São os que mais frequentemente geram passivo que a matrícula não mostra.
- Certidão de inteiro teor e vintenária — a cadeia dominial completa, não só a matrícula simples
- Certidões dos proprietários anteriores — dívida de quem vendeu antes pode anular a sua compra
- CNIB — ordens de indisponibilidade que nem sempre chegam ao registro
- Cadastro de Empregadores do MTE — a lista suja inviabiliza crédito e contrato com trading
- CND do ITR do imóvel — diferente da certidão pessoal do vendedor
- Cadastro Mineiro da ANM — direito minerário já concedido limita o uso da superfície
Os sete blocos do checklist
- Documentos do imóvel Inteiro teor e vintenária, ônus reais, CCIR, ITR, a CND do próprio imóvel e o enquadramento no Plano Diretor.
- Cadeia dominial e antecessores As certidões dos donos anteriores, a CNIB e as ações possessórias. O problema pode estar duas vendas atrás.
- Situação ambiental CAR, autos e embargos, TAC firmado com o Ministério Público, Reserva Legal, APP e outorga de água.
- Certidões do vendedor Distribuidores estadual e federal, trabalhista, lista suja, CEIS e CNEP, interdição, casamento e pacto antenupcial.
- Se o vendedor for empresa Ato societário que autoriza a venda, falência, FGTS e a verificação de grupo econômico.
- Restrições invisíveis no registro Direitos minerários na ANM, servidões administrativas, terras da União e desapropriação pelo INCRA.
- Contratos e ocupação Arrendamento e direito de preferência, posse real, benfeitorias e limites conferidos em campo.
Prévia — capa e a tabela de órgãos por estado